Poupança e Investimento

29/01/2021 às 07:16 | Visualizações 673

Já alguma vez tentou ir a um banco solicitar um financiamento para a compra de um imóvel habitacional e o banco apresentou-se disponível para cobrir apenas 80% do valor do imóvel, por exemplo? Mas porque é que não pode financiar 100% do imóvel?

Aqui vamos… O que é aquele 80%? É o LTV (Loan – To – Value) ratio, i.e (isto é), a parte do valor do imóvel que é coberto pelo financiamento e os restantes 20% é chamado hair cut! O LTV é uma medida que o banco toma para prevenir-se de risco de perda de valor do imóvel que financiou que, de resto, é o colateral para o valor do referido financiamento.

O LTV é definido em função do risco de perda do valor do activo. Assim, se espera que o imóvel perca até 15% do seu valor ao longo da maturidade do crédito, então o banco daria um LTV de 85% de tal modo que, em caso de materialização do risco de perda, é a parte do cliente que cobre. O imóvel teria que desvalorizar acima dos 15% para que o banco comece a ter perda.

Li recentemente uma matéria com a entrevista do presidente da APIMA, que é a associação que rege os interesses corporativos do sector imobiliário em Angola, pelo que percebi, aquela entidade teme por uma crise na oferta por conta de falta de procura efectiva induzida pela falta de crédito aos potenciais compradores do mercado imobiliário.

Sobre isto eu defendo que, com os actuais preços, a procura não podia desenvolver-se de forma elástica, não apenas pelo facto de estarmos a viver a crise do COVID-19, mas, sobretudo porque:

1. “O boom” do sector deu-se numa fase de sobreaquecimento da economia e os fundamentos da procura não foram de base racional – económica (é assim em todas as economias em sobreaquecimento, as decisões, inclusive as económicas), foi sobretudo sustentado por um espírito animalesco;

2. Os compradores com espíritos animalescos foram sobretudo indivíduos que adquiriram casas com motivos de status e lavagem de dinheiro e indivíduos que operavam em sectores económicos bem remunerados.

LEIA TAMBÉM NO NOSSO ARTIGO 3 OCASIÕES EM QUE PEDIR UM CRÉDITO PODE SER BENÉFICO PARA SI

A economia desaqueceu, as expectativas são moderadas, os erros de decisão da economia sobreaquecida foram assimilados e vão ser relevados doravante na formação de decisões económicas.

Expostas as observações acima, não é expectável que a procura se desenvolva tão cedo e, ainda que venha a acontecer, teremos o seguinte:

1. A procura estará mais racional e vai ser mais comedida na definição do seu preço de reserva. Adeus preços proibitivos, por enquanto;

2. Dependendo da % de imóveis detidos para arrendamento no total do parque imobiliário, associada a capacidade de encaixe de custos de oportunidade com imóveis não arrendados desta franja de detentores de imóveis, espera-se que estes venham a aumentar a oferta de imóveis no mercado, e isto pode e deverá pressionar os preços para baixo.

Com esta expectativa de desvalorização do sector imobiliário, o risco de crédito imobiliário aumenta e, em consequência, os bancos vão exigir uma protecção maior destes créditos, i.e, vão aumentar a % de hair cut e vão, em consequência, diminuir o LTV. I.e, os bancos vão comparticipar, por via de crédito, cada vez menos no valor de que necessitamos para adquirirmos a nossa casa!

Escrito por: Alberto Vunge, CFI - FMVA